O que é CRA e CRI?

CRA é uma sigla do mercado financeiro, e refere-se a Certificados de Recebíveis do Agronegócio. Trata-se de um título privado, vinculado a direitos de crédito por financiamentos e empréstimos para a atividade agropecuária de produtores e cooperativas rurais.

A emissão de CRA é a que mais cresce a cada ano, embora seja relativamente recente (o primeiro título foi emitido em 2009) e ainda pequeno em relação a outros papéis no mercado financeiro nacional.

Entendendo a emissão de CRA

A emissão de CRA é parte de um processo que começa quando um produtor rural procura o banco para pedir financiamento ou empréstimo para sua atividade. Ele precisa dos recursos, por exemplo, para comprar mais terra, insumos, máquinas, gado.

Então, o banco concede o dinheiro e vende a dívida para uma securitizadora. Para o banco, essa venda tem o propósito de antecipação de recebíveis. Ou seja, o banco recebe de pronto o valor que, normalmente, levaria anos para receber.

A securitizadora converte a dívida daquele produtor rural em títulos de crédito – no caso, um CRA. Por fim, o CRA é vendido no balcão para um investidor. Então, quando o produtor pagar o que deve pelo financiamento, o investidor é remunerado com os juros.

Características do CRA

Podemos destacar várias características do CRA. Sua remuneração, que pode ser definida por uma taxa prefixada ou uma porcentagem do CDI, do CDI cumulado com spread, ou de um índice de preços como o IGP-M e o IPCA.

As garantias. O CRA não tem garantia do FGC (Fundo Garantidor de Créditos). Porém, como ele está associado a um financiamento, é possível estruturar o título com alguma garantia em si mesmo. Por exemplo, se o financiamento não for pago, estabelecer a alienação da terra e a penhora da produção do contratante.

A tributação. Se o investidor é pessoa física, o CRA é isento de IR e IOF. Se é pessoa jurídica, existe isenção de IOF e aplica-se a tabela regressiva para IR.

A liquidez. O mercado secundário para CRA ainda é bastante restrito. Em outras palavras, depois de adquirir o título, é difícil vendê-lo a outro investidor. Para completar, é preciso ter em mente que ele é de longo prazo, podendo ter maturidade de 4 anos ou até 10 anos.

Regulamentação do CRA

Em 2018, a CVM publicou a Instrução CVM 600, com o objetivo de regulamentar a emissão e distribuição de títulos de CRA para oferta pública. Antes disso, nunca houve uma norma especificamente para esse papel. Por isso, eram aplicadas as mesmas normas que regiam o CRI, um título semelhante.

Uma das novidades com essa Instrução foi estabelecer condições para a venda de CRA aos investidores de varejo e medidas para a proteção desses investidores.

Diferença entre CRA e LCA

O CRA é bem parecido com outro título ligado a atividades agropecuárias: as LCAs, Letras de Crédito do Agronegócio. De fato, existe apenas uma grande diferença entre eles.

Enquanto o CRA é emitido por securitizadoras, como já vimos, a LCA é emitida apenas por bancos. Como resultado, a LCA é garantida pelo FGC, possui um nível de risco menor e, claro, também uma rentabilidade inferior.

CRI

CRI é sigla para Certificado de Recebíveis Imobiliários, um título de renda fixa que representa direitos creditícios sobre dívida imobiliária. Ou seja, um título que garante o direito de receber pagamentos relativos a financiamentos imobiliários. Todas as características do CRA aplicam-se ao CRI, a única diferença é a origem do crédito, que vem do fomento imobiliário.

Exemplo da emissão de CRI

Suponha que uma construtora tem um projeto imobiliário. Para tirar esse projeto do papel, ela vai ao banco e pega um financiamento específico para essa finalidade. O banco concede o crédito; mas, se for receber o pagamento normal, vai levar anos para recuperar o dinheiro.

Assim como o CRA, essa é uma operação de antecipação de recebíveis.

A securitizadora, por sua vez, emite um título relativo à dívida da construtora, e vende para investidores no balcão. O investidor que tem o título CRI lucra com os pagamentos do financiamento imobiliário.

Relação entre CRI e mercado imobiliário

Assim como outros títulos, o CRI tem um vínculo muito forte com o mercado imobiliário, e acaba sendo afetado por seu desempenho.

Suponha, por exemplo, que uma construtora contrata um financiamento para construir um shopping. Essa dívida passa por aquele processo que vimos antes, até gerar um título CRI.

No entanto, depois que o shopping está construído, os preços altos do mercado imobiliário afastam possíveis locatários, e a construtora não consegue reaver seu investimento naquele empreendimento.

Nesse cenário, a construtora não vai ser capaz de pagar o financiamento e, com isso, o investidor também não recebe seus rendimentos conforme esperado.

Perceba que, se o mercado imobiliário está sofrendo um período de desequilíbrio entre oferta e demanda, em que há menos pessoas dispostas a comprar ou alugar imóveis, os investidores que compram títulos CRI provavelmente serão afetados. E, como vimos, não há garantia do FGC para esse papel; por isso é tão importante estruturar uma garantia no próprio CRI.

Diferença entre LCI e CRI

O CRI é muito similar a outro tipo de título, a LCI, ou Letra de Crédito Imobiliário. Ambos estão vinculados a uma dívida contraída para realizar empreendimentos imobiliários, como a contratação de um financiamento.

Vimos mais alguns títulos de renda fixa, que são muito interessantes para o pequeno investidor. Como sempre, existe um risco, mas com uma estratégia bem elaborada ele pode ser minimizado e potencializar seus rendimentos.